Vykort från Dubai - del 3, Bokslut och varför sukukerna ska rädda Dubai

För att nå min slutsats på vad jag tror om Dubais ekonomiska utsikter har jag valt en lite annan vinkel. Det är ingen hemlighet att tillståndet för Dubais fastighetsmarknad är superrisigt just nu. Otaliga projekt står oavslutade, eller avslutade men utan hyresgäster. Framtiden ser minst sagt mörk ut i det avseendet. Men för att förstå mitt resonemang om den här marknaden är det dock viktigt att först sätta sig in i bakgrunden till de nya islamiska finansieringsformerna, framförallt sk Sukuks.

• Efter likviditetsboomen 2002-2004 började det växa fram en helt ny linje av islamiska investeringsalternativ, sk sharia compliant solutions, bland annat Sukuk och Ijara structures. Från ingenstans har de här sakerna exploderat till att utgöra en viktig del både i företags och staters finansiering i mellanöstern.
• Sukuken är viktig därför att den ger islamiska företag och stater en bredare tillgång till lånefinansiering. Koranen förbjuder nämligen ränta och suskus är en obligationsliknande sale and leaseback agreement som tillåter rättrogna muslimer att kringgå det här.
• Varje produkt utvärderas och godkänns av en Islamic Scholar, oftast i Bahrain eller Saudiarabien.
• På grund av avsaknaden av en fungerande kapitalmarknad har de striktare muslimska staterna historiskt fått stå för mycket av investeringarna själva, exempelvis i infrastruktur, medan man sett hur staterna i väst kunnat överlåta det på privata aktörer.
  
• En Sukuk är ett Sale and leaseback agreement, där ägandet av tillgången man vill finansiera, exempelvis en tomt där man ska bygga ett hus, övergår till ett SPV, Special Purpose Vehicle, som äger tillgången och kassaflödena den genererar fram till Sukukens förfall då ägandet återgår och "lånet" löses.
• Största marknaden för det här finns i Suadi Arabien, men en stor del av projekten i Dubai är finansierade med Sukuks. Mest känt är byggföretaget Nakheel och deras Dubai World.
• Det finns två skolor av Sukus, Middle Eastern och Malaysian.
• En av anledningarna till att marknaden blivit så stor är att Suadi Arabien börjat ruttna på att finansiera allt ur egen ficka och tvingar nu bankerna att ta 5-10% i alla emissioner.
• Saudi Electricity Companys emission för ca 1 år sedan var den första emissionen där man sålde sukuks mot framtida kassaflöde. Tidigare emissioner har varit baserade på faktiska tillgångar, land, byggnader etc. Det här öppnade dörren för helt nya möjligheter till financial engineering (läs CDO liknande kassaflödesbaserade strukturer).
• Efter fastighetskrisen slog till tvingades investerare i efterhand upptäcka att de quasi-government owned projects man investerat i inte var så government backed som man trodde. Till slut tvingades Dubais regering dock kliva i och stötta upp investerarna, ge dem 40% cash och refinansiera 60% i nya sukuks. Den processen pågår fortfarande. Pengarna fick man från en 10 miljarder dollar bailout från Abu Dhabi, vilket också är anledningen till att Burj Dubai nu heter Burj Khalifa.
  

Slutsats: Marknaden för Sukuks och ijaras bara är i sin linda. Dessutom är den upplevda risken i att investera i Sukuks i mellanöstern mycket lägre än de 8,5% de avkastar, oavsett hur risiga byggprojekten ute i öknen är. Det är naturligtvis inte riskfritt, men staterna här är extremt måna om att hålla investerarna i sukuks skadefria. Det här är nämligen investerare som tidigare inte kunna erbjuda sitt kapital till obligationsmarknaden, på grund av sin rättrogenhet (läs snorrika saudiska oljeshejker och deras islamiska banker). Om nåt går fel i sukukmarknaden nu i dess etableringsfas och man tillåter investerarna att bränna sig, så riskerar man att stänga fönstret till en enormt förmögen grupp av investerare. Kanske för alltid. Visst är 10 miljarder dollar mycket pengar, men det är ingenting i ljuset av värdet för de islamiska staterna att etablera en fungerande marknad för privat finansiering likt den västvärlden har åtnjutit i århundraden, och som har tagit deras marknader till världsherravälde. Titta bara vad Sukuks har gjort för Dubai. Oavsett finans- och fastighetskris så har Dubai idag en infrastruktur som är 10 år före alla andras.

Så nej, i ljuset vad en fungerande sukukmarknad är värd för islamiska stater är ett oavslutade byggprojekt i storleksordningen ett Göteborg eller ett Stockholm nog inget jätteproblem. Klart det kunde varit bättre, men staterna kommer att se till att risktagarna i projekten går skadefria. Oljepengarna kommer plocka upp den här notan.

Men är projekten något att äga överhuvudtaget då? Nja, enligt ovanstående resonemang så blir ju alla fastighetsinvesteringar en riskfri lottsedel. Om marknaden återhämtar sig, hyresgästerna kommer tillbaka och priserna går upp, så är det ju kanon. Då kan man tjäna lite pengar på de enorma investeringarna. Om inte, så kommer Dubai och Abu Dhabi kliva in och ta notan, bara för att skydda sukukinvesterarna. (I värsta fall skulle säkert Saudiarabien kliva in med förmånliga lån, men så stora är inte förlusterna att Abu Dhabi inte skulle klara av dem).

Men seriöst, vem vill bo i öknen då? Efter att ha spenderat sammanlagt uppemot ett och ett halv dygn i bil runt om i UAE de senaste dagarna kan jag med säkerhet säga att vissa områden nog inte kommer överleva. Däremot så ligger Dubai 3 timmar från 1 miljard indier, 1,5 timme från 170 miljoner pakistanier, 1 timme från 70 miljoner iranier och 3 timmar från Afrika. Alla tillväxtregioner som inte har en riktigt naturlig ingång till Europa. Om jag är en indier med lite pengar och vill köpa ett semesterhus så är Dubai faktiskt ett uppenbart val. Stränderna är fantastiskt vita, skatten är noll, arbetskraften billig, prisläget bra (lägre än Sverige i alla fall, bensinen kostar 3,50 litern), infrastrukturen mycket väl utbyggd och allt präglas av en mycket inbjudande inställning. Dubai visar tydligt att man förstått att man inte har nåt annat val än att attrahera utlänningar. Här har man ingen olja att luta sig tillbaka på. Dubai är av tradition en handelsstat. För att överleva jämte sina förmögna grannar kommer man fortsätta sträva mot att bli mellanöstern, Asien och Afrikas portal mot väst. Här går kvinnor heltäckta i svart 13 på dussinet nere på Dubai Mall (trots det bär snittkvinnan i Dubai smink för 3000 spänn i handväskan), men ändå tittar ingen snett på en halvnaken europeisk tjej, så det är ändå i någon mening tolerant. Må vara att samhället fortfarande är galet rasistiskt (man måste uppge ras när man söker jobb, och det avspeglas i lönen), men det är samtidigt öppet och inbjudande för alla, inte på lika villkor, men ändå för alla.

Sammantaget så måste jag säga att jag tror på Dubai, att fastighetskrisen säkert kommer att svida, men att risktagarna kommer att gå skadefria (hittills är bara en sukuk i default och låntagaren sitter i fängelse i Saudiarabien för bedrägeri). I det jag sett verkar Dubai ha rätt inställning till regleringar för att kunna attrahera utlänningar och etablera sig som en länk mellan mellanöstern och väst. Tänk bara på vad ett enkelt regelundantag kunde göra föra att få en öde stad ute i öknen i Nevada att blomstra i över ett halvsekel.

Nu ska jag ta bilen upp till de andra emiraten Ajman och Sharjah. Sen blir det Burj Khalifa ikväll och därefter raka vägen ut till flygplatsen och hem.

Köpa hus i Indien eller här?